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新創業融資制度で不動産物権は購入できる?その取扱いについて解説

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これから事業を始められる方の中には、不動産業での開業をお考えの方もいらっしゃると思います。そのような方の資金を力強くサポートするのが日本政策金融公庫の新創業融資制度です、しかし、そもそも不動産業の開業にはこの制度は利用できるのでしょうか?また、利用できるとして、どのような経費が融資の対象となるのでしょうか?この記事では、不動産業で開業する場合の新創業融資制度の利用の可否や、融資の範囲などについて解説します。

新創業融資制度では創業に係る不動産賃貸業(事業)として物権は購入できる、その条件とは?

不動産業の業務には、主に売買の仲介を目的としたものと賃貸の仲介を目的としたものの2種類がありますが、それぞれで資金の用途が異なるため、融資の目的も異なることとなります。

不動産業でも新創業融資制度の利用はできる

まず、「不動産業で開業する場合に、新創業融資制度の融資が使えるか?」についてですが、これは問題なく利用することができます。

一般的な不動産業を開業する場合には、次のような経費がかかります。

※ 以下は東京都において保証協会利用のケース


・ 賃貸の仲介や管理を行う場合

宅建業協会への入会金  40〜50万円

保証協会入会金     13〜20万円

弁済業務保証金     60万円

その他諸費用      20〜100万円 

※宅地建物取引業免許の申請手数料含む

事務所の賃借関連費用  100〜300万円

設備、備品等費用    30~100万円

      

・ 自ら売買または売買の仲介を行う場合

上記費用の他に、不動産の仕入れ資金


このすべてが新創業融資制度の融資の対象となります。

なお、この際に問題となるのが、資格の取得と融資のタイミングです。

通常、何らかの資格が必要となる業種については、その資格の取得が前提であり、資格取得ができたことの確認ができてから融資の実行という流れになります。


そのため、このようなケースでは、そもそも融資が出ないと資格取得ができないという問題が生じます。

しかし、このような場合でも、あらかじめ公庫の了承が取れている場合には、融資を実行した後に、後日、資格取得を確認するという方法での対応も可能とされています。


なお、開業時に必要となる運転資金や設備資金が融資の対象となるのは当然ですが、不動産の売買を行う方については、商品として仕入れる土地や建物の仕入れ代金も融資対象とすることができます。


とはいえ、新創業融資制度の上限額は3,000万円であり、そのうち運転資金として借り入れできるのは1,500万円までとなっているため、仕入れることのできる不動産の上限額も1,500万円までとなります。

※仕入れ資金は、運転資金の一部

借入れする法人・または個人事業者に担保提供できる物件がある

日本政策金融公庫で不動産業の開業に利用できる融資制度としては、「新規開業資金」「女性、若者、シニア起業家支援資金」などがあります。


いずれも、これから開業をされる方向けの融資制度ですが、前者がほとんどの方が利用できるものであるのに対して、後者は「女性または35歳未満か55歳以上の方であって、 新たに事業を始める方または事業開始後おおむね7年以内の方」と利用できる方が多少、限定されています。

また、「女性、若者、シニア起業家支援資金」については、「新規開業資金」と比べ0.4%ほど金利が優遇されています。


なお、これらの融資と併用し、無担保無保証の借入れを可能とする制度として「新創業融資制度」があります

新創業融資制度を使うことで、最大3,000万円までの融資が無担保・無保証で利用できます。

先程の融資制度を利用する場合のケースでいえば

・新規開業資金 + 新創業融資制度

・女性、若者、シニア起業家支援資金 + 新創業融資制度

ということになります。

したがって、計画内容や自己資金の額にもよりますが、3,000万円までの融資ならば、無担保無保証で利用できる可能性があります。


しかし、現実的には3,000万円という大きな額のすべてを無担保無保証で借り入れることは難しく、また、3,000万円を超える場合にはこの制度は利用できません。

したがって、総合的な状況から判断して、希望する額の借り入れが難しいような場合には、担保を提供することにより審査のハードルを下げることが可能です。


このように、新創業融資制度を利用する場合でも、すべてを無担保無保証で借りることが難しい場合には提供できる担保がある方が有利となります。

潤沢な一定の自己資金を有している

新創業融資制度を利用する場合には「創業資金総額の10分の1以上の自己資金」を保有していることが必要となります。

しかし、これはあくまでも新創業融資制度を利用するときに必要となる最低条件であって、10分の1の自己資金があるからといって、残りの10分の9の融資が受けられるということではないことに注意してください。


一般的に、融資が受けやすい金額の水準は、「自己資金の3〜4倍」とされています。

したがって、300万円の自己資金がある方であれば、900〜1,200万円程度が借入れがしやすいレベルの額ということになります。

また、事業計画では自己資金を使わない計画というのは認められないため、この場合は1,200〜1,500万円(900〜1,200万円)+300万円の規模の事業計画を作ることとなります。


このように自己資金がいくらあるかは、借入れ可能額に大きな影響を及ぼすため、自己資金が多いほど大きな額の融資を受けやすいといえます。

事業計画書での返済計画が比較的短期

事業計画書では「何年で融資を返済するのか?」ということを決めて計画を作る必要がありますが、この返済期間はあまり長すぎないように注意しましょう。


返済期間が長くなる場合は、借入人にとってはその分毎月の支払額が低くなるため、メリットが大きいといえます。

しかし、融資をする日本政策金融公庫にとっては、返済期間が長いことはそれだけリスクとなります。

なぜなら、返済を終えるまでに融資先の企業が倒産してしまったり、支払い不能となる可能性が高まるからです。


そのため、あまり返済期間が長い計画は審査でも問題となりやすいため、適正な返済期間を設定するようにしましょう。

なお、どの程度の期間が適正なのかについては、個別の事業の内容により異なりますが一般的には運転資金については5年設備資金については7年程度を目安にお考え下さい。

新創業融資制度の主な特徴と注意点

新創業融資制度には、以下のような特徴があります。

新創業融資制度の概要

〇 利用できる方

以下の要件を満たす方

・新たに事業を始める方または事業開始後税務申告を2期終えていない方

・事業開始後税務申告を1期終えていない方は、創業時において創業資金総額の10分の1以上の自己資金が確認できること


〇 資金使途

新たに事業を始めるため、または事業開始後に必要とする設備資金および運転資金


〇 融資限度額

3,000万円(うち運転資金については1,500万円が限度)


〇 返済期間

各融資制度に定めるご返済期間以内


〇 利 率(年)

2.36%~2.85%(令和3年11月現在)


〇 担保・保証人

原則として不要

法人がこの制度を利用して借り入れをする場合には、代表者個人には責任が及ばないものとなっています。

なお、もし、法人で代表者が連帯保証人となる場合には、利率が0.1%低減されます。

新創業融資制度の注意点

申し込みの期限について

新創業融資制度では、「事業開始後税務申告を2期終えるまで」が申し込みの期限とされています。

この期限は「2年」ではなく「2期」となります。

したがって、個人事業の場合には、開業時期に関係なく決算期は12月となるため、仮に9月に開業したようなケースでは、1期目の実質的な期間は3ヶ月足らずということになります。


しかし、これに対して法人の場合には決算期を自分で決めることができるため、いつ開業しても決算月を調整することでほぼ2年の期間を確保することができます。

自己資金の要件について

新創業融資制度では「新たに事業を始める場合や、事業開始後税務申告を1期終えていない場合」には、創業資金総額の10分の1以上の自己資金が必要となります。

ここでいう「創業資金総額」とは、実際の事業計画で使う予定となっている経費のすべてが対象となります。


なお、自己資金は自分でコツコツ貯めたお金や退職金などのように、その出所や貯めた経緯がわかるものである必要があります。

そのため、借りたお金やタンス預金(自宅にある現金を入金したもの)などは、自己資金として認められません

ただし、親などから贈与を受けた資金については、これを自己資金として認めてもらえます。

融資限度額について

新創業融資制度の融資限度額は、3,000万円ですが、運転資金についてはそのうちの1,500万円が限度となっています。

したがって、1,500万円の運転資金を借りた場合には、設備資金で利用できる金額は残りの1,500万円になることに注意が必要です。


なお、融資限度額は、この新創業融資制度を利用して借り入れができる最高額であり、誰もが3,000万円の借入れができるというわけではありません。

実際に利用できる額は申込人の経歴や自己資金の額、事業計画書の内容などにより異なります。

返済期間について

新創業融資制度における返済期間は、「各融資制度に定める返済期間以内」とされています。

このような定め方となっているのは、新創業融資制度がベースとなる融資制度に上乗せして利用する制度だからです。


たとえば、ベースとなる融資制度として新規開業資金を利用する場合の返済期間は、設備資金20年以内、運転資金7年以内となります。

(いずれも据置期間2年以内)

利率について

新創業融資制度の利率は、すべての方に一律でなく、利用する方の状況に応じて一定の範囲内でそれぞれ異なった金利が適用されます。

通常は、事業計画書の実現性の高い方や自己資金の多い方、事業経験が長い方ほど、低い金利が適用されやすくなります

担保・保証人

新創業融資制度は、原則、無担保・無保証の融資制度です。

ただし、必ず、無担保無保証で利用できるとは限らず、計画の内容や希望額、自己資金の割合によっては、担保や保証人を求められることもあります。

【物件購入で不動産賃貸】新創業融資制度を利用するメリット

不動産業の開業で、新創業融資制度を利用する場合には、次のようなメリットがあります。

無担保・無保証で借入れできる

新創業融資制度は無担保・無保証の制度です。

しかし、他の無担保無保証融資と大きく異なるのが、法人がこの制度を利用した場合には、代表者が連帯保証人とならなくともよいということです。


一般的な無担保無保証融資では、法人が借入れをするときには、必ずその代表者が連帯保証となります。

つまり、ここでいう無保証とは、第三者による保証が不要ということを意味します。

しかし、新創業融資制度では、代表者についても保証の必要がありません。


ただし、法人がこの制度を利用する場合には、代表者が連帯保証人となる場合と比べて、0.1%金利が高くなります


なお、新創業融資制度は無担保無保証の制度ですが、必ず無担保で借り入れができるとは限りません。

例えば、これまでの経歴や大幅に自己資金が不足している場合には、そのままでは融資は否決となってしまいます。

しかし、そのような場合に担保を提供することができれば、希望に沿った融資を獲得できる可能性が高くなります

そのため、このようなケースでは、日本政策金融公庫から担保提供ができないかを打診されることがあります。


不動産業の開業では通常でも500〜1,000万円の資金が必要となりますが、とくにに物件の仕入れを予定している場合には、必要額が大きくなるため、担保の用意があればさらに安全といえます。

創業関連の融資制度なので実績のない不動産賃貸業者でも借りやすい

通常の融資の場合には、借主に事業の実績がないとほぼ融資はお断りとなってしまいます。

しかし、新創業融資制度は、創業者を対象とした制度のため、具体的な事業の実績がなくとも大きな額の借入れをすることが可能です。


しかし、そのためには、最低でも次の3つの要件を満たしていることが必要です・

① 過去にこれから行う事業についての経験が十分にあること

新創業融資制度の審査では、過去にどの程度の事業経験があったかが重視されます。


日本政策金融公庫ではこの標準的な期間を6年としていますが、実際にはそこまでの期間は必要なく、3年程度の経験でも融資に成功している方がたくさんいます。


しかし、その経験の内容が補助的なものであったり、これから行う事業と関係の薄いものである場合には、評価が低くなります。

そのため、事業経験が短い場合には、いかにこれまでの経験を新たな事業に生かせるかを事業計画で表現できるかが重要となります。


② 融資額に見合った自己資金があること

前述したように新創業融資制度においては、一定の自己資金を保有していることが条件となっており、また、その額が融資額のどのくらいあるかも重要となります。

一般的な目安としては、自己資金額の3〜4倍程度が借りやすいとされる額の目安となります。


また、不動産業で開業するときには、原則として宅建業の免許取得が必要となります。

この取得費用は融資の申込み額の中に含めることも可能ですが、すべての費用を融資に頼るという姿勢は審査においても、マイナスとなります。

したがって、登録費用や協会への入会にかかる200万円程度の金額については自己資金からねん出することをおすすめします。


③ 過去に支払いの遅れがあったり、信用情報に問題がないこと

融資の審査では、最低でも過去6ヶ月以内に家賃や公共料金、税金、各種ローンのような定期的に支払うものについて、支払いの遅れ等がないかを慎重に確認します。

そのため、これらのいずれかについての遅れや未納がある場合には、原則、融資はNGとなってしまいます。


支払いの遅れた期間が数日程度の短い期間であれば、問題ないとされることもありますが、1ヶ月以上の遅れが発生している場合には、融資は難しくなると考えた方がよいでしょう。

また、日本では、各信用情報登録機関の情報も参考にしているため、これらにおいて事故情報(過去の破産歴や支払いの遅延情報など)が記載されている場合にも融資は難しくなります。


したがって、新創業融資制度の申込みをする際には、書類の準備だけでなく、これらの項目についても問題がないかの確認をすることをおすすめします。

【物件購入で不動産賃貸】新創業融資制度を利用するデメリット

一方で、新創業融資制度には、次のようなデメリットもあります。

無担保・無保証扱いなので借入金利がやや高め

新創業融資制度の金利は、他の融資制度と比較して、やや高めとなっています。

以前は、各融資制度で定められた金利+○%という形で、金利を決定していましたが、現在ではベースとなる融資制度に関係なく、一律で設定されています。


なお、新創業融資制度の金利は固定的に○%と決められているわけではなく、ある程度の幅をもって設定されており、現在の標準金利は2.36〜2.85%(令和3年11月時点)となっています。

しかし、これはあくまでも標準的な金利であって、特定の種類の融資を利用する場合には、「特利」という形で、融資の内容に応じ金利が引き下げられています。

融資上限額が決まっており物件購入費を全額調達できないケースもある

新創業融資制度の全体の融資限度額は3,000万円ですが、そのうち運転資金として借り入れができるのは1,500万円までと決められています。

不動産の売買仲介等を行う場合で、物件の仕入れを融資により行うことを考えているケースでは、その物件の購入は仕入れに該当するため運転資金の区分となります。


そのため、新創業融資制度を利用して1,500万円を超える額の融資が必要な場合には、新創業融資制度が利用できず、物件の購入資金の全額を調達できないこともあります。


したがって、不動産業で仕入れ資金を調達する場合には、1,500万円を超える申込みとならないように注意してください。

日本政策金融公庫の融資だけで不足する場合は制度融資の利用も検討しよう

日本政策金融公庫の融資だけで不足する場合は、制度融資も利用することが可能です。

制度融資とは、都道府県や市町村などの自治体と国の保証機関である信用保証協会、金融機関の3者が協調して、中小企業や創業者向けに融資をする制度です。


具体的には、自治体が制度融資の設計や運用を行い、信用保証協会が借入人に対して信用の保証行為をし、金融機関が融資をするという流れとなります。


制度融資は日本政策金融公庫と違って、各都道府県や市町村ごとに行われている取り組みのため、その内容はぞれぞれで異なりますが、基本的には新創業融資制度と同じような条件で借り入れをすることができます。

さらに、自治体によっては、金利の優遇や信用保証料の割引や免除などを行っているところもあります


なお、制度融資は日本政策金融公庫とは別の制度となるため、この2つの融資は併用することができます

そのため、日本政策金融公庫の融資だけで資金が不足する場合には、制度融資についても申し込むとそれぞれについて同じ額の申込みができるため、両方で成功すると融資額を大きく増やすことができます。


したがって、不動産の仕入れで1,500万円を超える場合や、希望額に対して自己資金額が少ない場合などには、両方の利用を検討しましょう。

※ ただし、制度融資によっては、不動産の仕入れに対応していない場合があります。

詳しくは利用予定の自治体や信用保証協会などにご確認ください。

まとめ

不動産業の開業資金については、日本政策金融公庫の新創業融資制度を利用することが可能です。

また、不動産業の開業に必要となる宅建業の資格や協会への入会金の他、不動産の購入費も仕入れ資金として借入れすることができます。


しかし、その場合には3,000万円ではなく1,500万円が限度となることや、金額に見合った自己資金が必要となるため、これらを満たした事業計画書を作成する必要があります。

もし、自己資金が少なくて希望額の借入れが難しいような場合には、自治体の制度融資の利用も検討しましょう。

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この記事の監修
Scheeme株式会社
ScheemeMAG編集部
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